從國家政策導向、城市經濟和交通樞紐定位、冷庫供需情況以及投資市場流動性等方面綜合考量，北、上、廣、深一線城市及其衛星城市是冷庫投資的優先選擇對象，內陸城市中武漢、成都等核心物流樞紐以及消費規模較大城市，具有較強的增長潛力，也是冷庫投資布局的重要對象。

冷庫投資選址的一般性要求

冷庫基礎設施因其冷凍冷藏的功能屬性，耗電量大，因此要求所在區域有可靠電力和水源供應，也需具備穩定的網絡環境。

冷庫供電屬于第二類負荷，需要有一個可靠性較好、電壓為10或6千伏的外部電源；在特殊情況下，如遇35千伏電壓電源時，盡可能一次變為0.4千伏。新建高壓輸電線路至電源接火點的距離應力求縮短。選址時應對當地的電源、供電量作深入了解，并應與當地電業部門聯系，取得供電的證明。如果附近沒有電源，需另選庫址。除邊遠地區外，一般不考慮自己設發電設備供電。

冷庫用水量較大，庫址附近必須保證有充裕的水源，一般可取用江河水或深井水。500噸以下的冷庫在無天然水源的情況下，也可采用自來水，但應根據庫址其他條件經過技術經濟綜合比較后確定。

冷庫選址還應避開有污染的化工廠、水泥廠、煤廠、傳染病院以及其他產生有害氣體、煙霧、粉塵、臭氣和對地下水有污染的工業企業。其衛生防護距離必須符合國家“工業企業設計衛生標準”的規定。

冷庫投資區位優先于租金

根據調研顯示，倉儲區位優先于租金成為受訪企業倉庫選址的共識。靠近消費者和終端市場、靠近交通設施、靠近制造商和供應商分列選址要素的前三位，物流企業通過優化倉儲網絡布局實現整體供應鏈降本提效。

以上要素在冷庫投資選址中同樣適用，冷鏈食品對于存儲條件、時效要求更高，因此冷庫對于區位、周邊環境、產業及消費熱度等方面有更高的要求。

1、國際門戶城市:

冷庫需求旺盛，冷庫租金和出租率也保持較高水平，具有長期穩定的增長空間。建議投資者關注北上廣深以及周邊城市的冷庫投資機會，新項目地塊開發和存量項目升級改造并重。

2、全國性交通樞紐:

處于冷鏈體系中的關鍵節點，經濟能級和樞紐能力將繼續提升。建議投資者關注樞紐城市內熱門子市場、優質區位的冷庫投資機會。

3、區域性經濟重鎮:

消費規模增長潛力巨大，冷庫市場將會得到進一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動性。建議投資者可聯合冷鏈食品企業或進口貿易商共同規劃和開發冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。

冷庫投資要注意所在區域的潛在客戶群，重點關注進口食品、生鮮電商、大型商超、連鎖餐飲等企業冷鏈需求聚集的區域和位置。

1、港口倉位于主要港口城市

主要租戶為跨境食品電商、肉類、乳制品、果蔬及海產品等進口貿易商，冷庫面積通常為20,000-50,000平方米，通用性較強，具有較強的投資價值。

2、區域分撥倉/中心倉位于樞紐城市

主要租戶為生鮮電商、連鎖餐飲、連鎖商超、食品生產加工、三方物流等企業，冷庫面積通常為20,000-50,000平方米，冷庫功能較為齊全、通用性較強，具有較強的投資價值。

3、城市配送倉位于主要消費地城市

靠近消費熱點區域，主要租戶為生鮮電商、連鎖餐飲、連鎖商超、三方物流等企業，冷庫面積通常為10,000-30,000平方米，冷庫主要用于下游的快速調撥和配送，通用性強，具有極強的投資價值。

2021年12月國務院發布《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，明確冷鏈物流是中國產業升級和擴大內需進程中的重要基礎設施，提出到2025年初步形成銜接產地銷地、覆蓋城市鄉村、聯通國內國際的冷鏈物流網絡。

冷鏈倉儲服務領域主要包括三類企業，分別為：冷庫基礎設施提供商、第三方運營商和綜合服務提供商。

1、冷庫基礎設施提供商

通常具備較為優質的冷庫資源，在冷庫的投資、建造/改造等方面具備較為豐富的經驗；

2、冷庫第三方運營商

通常較少自建冷庫，主要是通過租賃現成冷庫（或改造冷庫）進行運營管理，在庫內操作和現場管理方面具有較為成熟的經驗；

3、綜合服務提供商

通常為上游客戶提供一站式服務，既在全國投資布局冷庫網絡，又在搭建庫內運營團隊，為客戶提供“冷庫存儲+庫內操作”的綜合服務。

冷庫基礎設施是冷鏈業務的底盤，具有位置優勢和建造品質優勢的高標準冷庫，將會受到市場和客戶的青睞。同時，具備高效穩定的庫內運營水平和客戶服務能力，也越來越成為上游企業選擇冷鏈合作伙伴的重要考慮因素。

“知己知彼，百戰不殆”，了解周邊競品的相關情況有利于判斷區域內冷庫總供應量及未來新增供應。通過周邊競品對比分析，指定科學合理的產品規劃，打出價格優勢。

對于冷庫庫址的選擇，確定冷庫的區域位置是重中之重，位置選擇是否合理，關系到工程速度、基建投資和投產后的管理以及經濟效益。

冷庫選址確定后，應立即根據現有資料擬出總平面布置方案和草圖，以供技術勘測、征地以及征求城建部門意見所用。待技術勘測工作全部完成，地形、地質、土壤、水文等資料齊全后，再結合城建等有關部門的意見，修改方案后，繪出正式的總平面布置圖。

冷庫往往由主庫與附屬建筑組成，主庫包括不同單元，如冷卻間、凍結間、冷藏間、氣調保鮮間、穿堂、冷庫站臺等等；附屬建筑包括制冷壓縮機房及設備間、生產加工車間等等。

對于冷庫的布置，應盡量做到工藝流程順暢，不交叉，生產和進出庫運輸線路通暢，不干擾，路線較短；符合廠(庫)區總平面布局的要求，與其他生產環節和進庫物資流向銜接協調；高低溫分區明確，盡可能各自分開；在溫度分區明確、內部分間和單間使用合理的前提下，縮小絕熱圍層的面積；適當考慮擴建和維修的可能。

在布置中可充分運用穿堂作為連接各部分的紐帶、銜接前后工序的橋梁與物資流通的渠道。

1、安全防護

低溫環境會危害人員健康，應當避免長時間在低溫下作業，避免面對或者背對風操作。合理設置貨架布局以及冷間布局，使操作流程連貫順暢，加快作業節奏，縮短庫內的停留時間。對于庫門反鎖、制冷劑泄漏等潛在危險的防范，設計時也應充分考慮。

2、通行順暢

所有通道出入口應當盡量保持平整，減少有一定角度的坡面以及臺階的存在。對于凍貨物的搬運，無坡度與無臺階的出入口最為便捷。所有通道應當盡量寬敞，便于貨車及人員通行。為避免不必要碰撞，應減少通道轉彎，如必須使用轉彎，應當盡量加大轉彎處轉角。因庫內外溫差大易產生水汽，最好采用平整防滑的地面，避免局部積水或者地面凹凸不平。

3、標識醒目

庫房內外應當盡可能提供多種標志和信息源，以適合操作人員作業。如以各種標志給作業者提供庫內環境的信息，使人們能最大范圍地感知其所處環境的空間狀況，以減少對于陰冷環境的緊張感和產生危險的可能性。

與普通建筑不同，冷庫有許多獨有的特點，需要在規劃設計中重點考慮。

1、功能多樣

冷庫不僅具有倉儲功能，還可兼具加工、包裝、配送等延伸功能，必須要滿足各種不同食品冷加工生產工藝流程的合理要求，對于庫內外運輸條件、包裝規格、托盤尺寸、貨物堆裝方式、設備布置等也要進行針對性設計。

2、少開孔洞

為保持冷庫內溫度濕度平穩恒定，一般不開窗，并盡量減少孔洞，工藝、水、電等設備管道盡量集中使用孔洞。庫門是庫房貨物進出的必要通道，但也是庫內外空氣熱濕交換量最顯著的地方，在滿足正常使用的情況下，門的數量也應盡量少。在門的周圍應采取措施，如加設空氣幕、電熱絲等。

3、減少“冷橋”

在相鄰但庫溫不同的庫房或者庫內與庫外之間，由于建筑結構的聯系構件或者隔熱層中斷等都會形成“冷橋”，容易出現結冰、霜、露現象，若不及時處理會致使“冷橋”附近隔熱層和構件被損壞。為防止熱量傳遞影響庫房溫度和防止建筑結構的損壞，在設計、施工和使用時應當注意盡量減少“冷橋”的形成。

4、隔熱減耗

冷庫內外一般溫差較大，為減少冷量損耗，減少或者限制外界熱量通過庫房的圍護結構進入庫內，需在冷庫建筑的圍護結構上設置具有隔熱性能的隔熱層，而且要有一定的厚度和連續性。此外，為減少太陽輻射熱的影響，冷庫表面顏色要淺，表面光滑平整，盡量避免大面積的日曬。屋頂可采取措施，如架設通風層來避免太陽輻射熱直接通過屋頂傳入庫內影響庫溫。

5、地坪防凍

冷庫地坪雖鋪設與庫溫相適應的隔熱層，但并不能完全隔絕熱量的傳遞，只能降低其傳遞的速度。當冷庫降溫后，庫溫與地坪下土層之間會產生較大的溫差以及冰晶形成，最終將引起地坪凍臌或者地基凍臌現象，危及建筑結構安全。因此，低溫冷庫的地坪除了設置隔熱層、隔汽層、防潮層之外，還需要采取地坪防凍措施，使地坪下的土層溫度保持在0℃以上。

6、注重消防

冷庫建筑的消防設計具有一定特殊性，在冷庫內和穿堂都要布置消火栓，并且水帶要足夠長。由于低溫的原因，通常在常溫下的自動噴淋系統無法正常工作，所以在溫度低于0℃的冷庫內不可能設置自動噴淋系統。有些就不再設置自動噴淋系統，在必要時可考慮其他措施，如采用粉末滅火。